(Nettavisen): Du har kanskje lett med lys og lykt i lang tid etter drømmeboligen, og plutselig en dag er den der. Du har vært på visning, lest salgsoppgaven og sjekket alt du må sjekke, kanskje har du allerede sett for deg en sofa og tv som ville passe perfekt akkurat i stuen.

Det eneste som står mellom deg og et nytt krypinn, er det som fremstår som den kanskje største oppoverbakken av dem alle: Budrunden.

Kommer det til å være mange om beinet? Hva er de villig til å gi? Kanskje kan du gjøre et kupp, eller burde du gå høyt ut og vise de andre at denne er det du som skal ha?

Ved NTNU i Trondheim har en gruppe forskere over flere år gjennomgått nasjonale data om budrunder.

Forskningen deres gikk ut på å finne ut hvordan du kan få boligen billigst mulig, og hvordan det er lurt å forholde seg i budrunden.

Der har de sett på ulike typer av aggressivitet kontra det å være mer passiv.

Are Oust, som er en av forskerne, har gjennomgått tusenvis av budrunder.

– Det aller beste du kan gjøre for deg selv i en budrunde er å unngå å være aggressiv. Slik vil du kunne få boligen billigst mulig, forteller han.

Budrundens tre «dødssynder»

Forskerne har gruppert inn i tre ulike typer aggressivitet. Om du ikke har vært en av disse selv, har du antageligvis deltatt i en budrunde hvor noen hadde slike taktikker:

• Starte høyt

• Gjøre store budhopp underveis

• Øke tempoet i budrunden

Gjennom arbeidet med budrundene har de sett at det er en rekke feller folk går i. Aggressivitet er en vanlig feil, og forskerne ser særlig ofte det de kaller for en «slumrende kobra».

– Det er når det virkelig begynner å roe seg i budrunden og det går mot slutten, men én budgiver smeller til og legger inn 300.000 kroner på toppen av en allerede høy pris. Det er ikke uvanlig, men selvsagt ikke så heldig om du vil betale minst mulig.

Oust mener det ikke er så rart at man går på en blemme i en budrunde. De fleste er ikke i så mange budrunder i løpet av sitt liv, og da blir det naturlig å søke råd, som ofte kan være svært dårlige.

– Det er ikke rart man følger slike råd, for du hører jo suksesshistoriene om de som selv mener de har gjort en triumf i budrunden, også fremstår det som smarte ting, uten at det nødvendigvis er det. Vi som forsker på dette har jo store databaser og store mengder budrunder vi ser på – det er ikke sikkert at de anekdotiske budrundene observerer det samme, påpeker han.

Å skremme eller ikke skremme

Det å starte høyt kan være et forsøk på å ønske å skremme bort andre i budrunden, men i teorien så gagner det ikke deg som kjøper om målet er å få boligen til lavest mulig pris.

– Det å starte høyt finner vi at trekker opp endelig boligpris, forteller Oust.

– Det vi ser er at du klarer ikke skremme eller hindre noen som kanskje har mer penger å bruke. Er det andre som er villig til å betale mer enn det du er, så er det de som blir kjøperen, påpeker han.

Advarer mot ett grep: – Du må regne med å tape mye penger

Det samme gjelder også for hoppbud underveis i budrunden, heller ikke dette ser ut til å skremme bort de med høy betalingsevne og -vilje.

Hvis du øker budet ditt med mer enn 50.000 kroner, så anses dette som et høyt hoppbud. Disse kan ofte ligge mellom 100.000 og 300.000 kroner. Det har sin pris.

– Alle hoppbud, og spesielt når det går over 100.000 kroner, fører til at sluttprisen blir høyere, enn hvis man har en budrunde uten hoppbud.

Hoppbud, eller kobrabud som det også kalles, kan som nevnt også forekomme mot slutten av budrunden, og kalles da altså slumrende kobra. Et typisk scenario er at budrunden har trukket ut i tid, og at noen skal smelle til for å riste av seg motstanden.

– Det bør man absolutt ikke gjøre, råder Oust.

– Da regner man med at du må tape mye penger, og det er ikke så rart. For smeller du til når de andre har gitt seg, så er det som å gi bort penger.

Mot slutten vet du ikke hvor mye de andre har å gi, så legg inn små bud, råder han.

– Kanskje legger du inn 50.000-100.000, så hadde motparten bare 10.000 å gå på. Da har du tapt det som for mange er en stor sum.

Slik skapes budrundefeber

Noe du som kjøper har absolutt alt å vinne på, er det å holde tempoet i budrunden rolig og nede.

Bud med korte tidsfrister er en typisk måte å drive opp tempoet i budrunden og vil være med på å skape såkalt budrundefeber.

Både NTNUs og annen forskning sier at dette er med på å trekke opp sluttprisen.

Den svært så viktige temperaturen er det kanskje viktigste du kan bidra til som budgiver.

– Selgeren vet hva de gjør, megler vet hva de gjør. Alt de ønsker er å få så mange som mulig med i budrunden og så høy temperatur som mulig, mens du som kjøper har den helt motsatte motivasjonen. Du har ikke noen fordel av høy temperatur, hvis du kan skal du i hvert fall ikke bidra til den.

Dette bør du gjøre

Det generelle rådet er derfor å ta det rolig og stresse opp verken deg selv eller andre i budrunden.

Om du starter budrunden er det lurt å starte forholdsvis lavt, godt under prisantydning, forteller Oust. Du kan også vente og la andre starte.

Deretter er rådet å øke med 10.000–20.000 kroner per bud og ikke gjøre noen større hopp gjennom budrunden.

– Kan ikke det å by så moderat fremstå som man har lite å gi, et slags svakhetstegn?

– Det har absolutt ikke noen betydning. Hvis en konsekvent hever med små hopp som 10.000 og 20.000 kroner så betaler du minst mulig. Øker du med store hopp øker du sjansen for å betale mer enn du ønsker.

Problemet med hoppbud er at selv om du selv unngår dette, så kan du ikke hindre andre i å legge dem inn. Derimot finnes det visse ting du kan gjøre for å påvirke temperaturen.

Først og fremst har du alt å vinne på for å unngå veldig korte budfrister.

– Budfristen er faktisk din mulighet til å være med på å roe ned temperaturen.

Ikke fall for andres taktikker

– Det finnes ikke noe magisk triks som gjør at du klarer å lure til deg boligen, forteller han.

Likevel har mange budgivere en rekke triks de forsøker for å psyke ut motstanderen.

Et av dem er å legge inn bud rett før fristen. Det kan sørge for at de du byr mot har begynt å se for seg å være eieren, de flytter inn i hodet. Likevel er ikke det en taktikk han ville støtte.

– Det fraråder vi, for både teorien og empiri sier at det ikke skal være en lur taktikk. Selvsagt er det ikke noen vits i å skynde seg med å legge inn bud, men det er ikke vits i å slenge ut akkurat før fristen. Det faller i kategorien for en spesiell oppførsel, når det du egentlig skal prøve er å roe ned temperaturen mest mulig.

– Eiendomsmegler vet sjelden hva som lønner seg å by

I en budsituasjon kan man også fristes til å ta meglerens råd om hva man bør legge inn for å få boligen. «Jeg tror du får boligen hvis du smeller til med 100.000 kroner» kan kanskje friste etter en budrunde hvor man er satt på pinebenken i lang tid.

Oust er enig i at megler bør spørres om alt du har av spørsmål knyttet til boligen, men når det kommer til budrunden er det viktig å huske hvem som betaler megleren.

– Dessuten vet ikke eiendomsmegleren hva som lønner seg, de vet heller ikke hva neste bud er. Råder de deg til å øke med 100.000 kroner så vet verken du eller megler om det hadde holdt med 10.000 kroner for å få boligen.

Han mener det er viktig å skille mellom situasjoner hvor du er eneste budgiver og man er under prisantydning. Da kan det være at megler er insentivert til å bli ferdig med salget.

– Da kan rollene endre seg litt, hvor eiendomsmegler kan si at de tror selger er villig til å gå med på den summen, men ikke den summen. Da sitter man i en forhandlingsposisjon.

– Så må man heller ikke glemme at man som kjøper har mange fisker i havet, men selger er bundet til sin eiendom, og det er en av fordelene kjøper har som man må benytte seg av, legger han til.

NTNU-forskerne har også sett på det å kapre boligen før budrunden.

– Skal du få tilslaget i en kapring må du ofte betale overpris, forteller han.

– Selger har ofte god oversikt over hva boligen er verdt, så de vil sjelden akseptere et lavt budkapringsforsøk. Vi ser at man da må betale tre, fire, fem prosent ekstra, litt ettersom.